Als Wohnungseigentümer werden Sie ein höchstpersönliches Interesse daran haben, dass die Wohnanlage in Schuss bleibt. Deshalb wird es Ihnen selbstverständlich sein, dass erforderliche Reparaturen am Gemeinschaftseigentum umgehend durchgeführt werden. Diese wird in der Regel aus der Instandhaltungsrücklage finanziert. Bei den sogenannten baulichen Veränderungen sieht es schon anders aus.
Wenn es mehr sein soll als Instandhaltung und Instandsetzung
Zu den baulichen Veränderungen zählen alle Maßnahmen, die mehr als eine Reparatur sind, das heißt, über eine bloße Instandsetzung oder Instandhaltung hinausgehen und dabei vorhandene Gebäudeteile oder Anlagen verändern oder neue Anlagen und Einrichtungen schaffen.
Unbedeutend ist es, ob es sich um eine Maßnahme am Gebäude oder am Grundstück handelt, auf dem das Gebäude steht. Mögliche Beispiele sind:
- Aufstockung des Gebäudes statt Flachdachsanierung
- Verglasung eines Balkons
- Anbringung einer Markise
- Neubau oder Ausbau eines Balkons
- Durchbruch von tragenden Wänden
- Installation einer Mobilfunkantenne auf dem Dach
Gemeint sind aber nicht nur Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Jede Veränderung des Sondereigentums ist eine bauliche Veränderung, wenn sie in das gemeinschaftliche Eigentum eingreift. Zu den baulichen Veränderungen zählen insbesondere auch Veränderungen an der äußeren Gestaltung des Hauses, also des architektonischen Bilds oder der farblichen Gestaltung, selbst eine Gartengestaltung zählt dazu.
Alle Eigentümer müssen zustimmen – Ausnahmen bestätigen die Regel
Bei baulichen Veränderungen haben die Eigentümer ein Vetorecht, wenn objektiv betrachtet eine „nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung“ vorliegt. Auf die subjektive Sichtweise kommt es nicht an.
Liegt keine oder nur eine unerhebliche Beeinträchtigung vor, ist eine Zustimmung des widersprechenden Wohnungseigentümers nicht erforderlich. Kommt es durch die bauliche Veränderung zu einer erheblichen optischen Beeinträchtigung, sind allerdings immer alle Wohnungseigentümer beeinträchtigt und zustimmungspflichtig. Hier lässt sich nicht über Geschmack streiten. Auch Eigentümer mit schlechtem Geschmack können die Veränderung blockieren.
Bauliche Veränderungen (z. B. Balkonanbauten, Einbau von Aufzügen, Ersatz der Gemeinschaftsantennen) sind in den meisten Fällen zwar nur mit Zustimmung aller möglich. Stellt die bauliche Veränderung jedoch eine Modernisierungsmaßnahme dar, reicht eine doppelt-qualifizierte Mehrheit, um sie wirksam zu beschließen.