Neu: Energie- und CO₂-Kosten im Wohnungseigentum Antworten auf alle wichtigen Fragen 23., aktualisierte Auflage Karl-Friedrich Moersch Die Eigentumswohnung von A–Z
WISSEN FÜR DIE PRAXIS • VERSTÄNDLICH • ANWENDUNGSORIENTIERT • MIT PRAXIS-TIPPS Endlich Wohnungseigentümer: Rechte kennen und nutzen Hohe Mieten und Angst vor Inflation veranlassen Wohnungssuchende verstärkt zum Kauf einer Eigentumswohnung. Die erhoffte Unabhängigkeit und finanziellen Vorteile genießen kann allerdings nur, wer mit der rechtlichen Situation vertraut ist. · Welche Pflichten hat der Wohnungseigentümer? · Wie läuft und in welcher Form eine Eigentümerversammlung ab? · Wer trägt die Kosten der Verwaltung? · Welche Betriebskosten sind umlagefähig? · Wer haftet für Schäden am Gemeinschaftseigentum? · Welche baulichen Veränderungen unterliegen der Allstimmigkeit? · Wie hoch dürfen Hausgeld und Erhaltungsrücklage sein? Zahlreiche Querverweise auf angrenzende Begriffe und Erläuterungen gewährleisten umfassende Information. Neben aktueller Rechtsprechung enthält die 23. Auflage zahlreiche neue Stichworte – von Balkonkraftwerk, CO₂-Abgabe, Stecksolargerät bis hin zu Themen wie Virtuelle Eigentümerversammlung und Barrierereduzierung – und führt damit die bewährte Praxisorientierung konsequent fort. Karl-Friedrich Moersch ist Rechtsanwalt und Fachanwalt i. R. für Miet- und Wohnungseigentumsrecht; anerkannter Experte sowie erfolgreicher Fachautor. www.WALHALLA.de ISBN 978-3-8029-3361-5 € 19,95 [D]
Ihre Rechte als Wohnungseigentümer | 15 Ihre Rechte als Wohnungseigentümer Vorwort zu den bisherigen Auflagen Jeder, der eine Eigentumswohnung erwirbt, möchte möglichst unbehelligt darin leben. Dabei muss der Wohnungseigentümer aber bedenken, dass er nur eine Wohnung kauft und nicht das gesamte Anwesen. Deshalb muss der Wohnungseigentümer für Kosten einstehen, die ihn nicht unmittelbar betreffen. Viele der anschließend beschriebenen Rechte und Pflichten werden verständlich, wenn man weiß, was alles zu einer Eigentumswohnung gehört. Beim Kauf erwirbt man Wohnungseigentum und hierzu gehört nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch das gemeinschaftliche Eigentum. Für seine Wohnung ist der Wohnungseigentümer alleine zuständig; für die Unterhaltung, Wartung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums aber die gesamte Eigentümergemeinschaft. Im Gegenzug dazu muss der einzelne Wohnungseigentümer bei Eingriffen oder Veränderungen am Gemeinschaftseigentum die anderen Eigentümer auch fragen, wenn sich diese Teile innerhalb seiner Wohnung befinden (z. B. Tragwand zwischen Kinder- und Wohnzimmer). Dabei kann es vorkommen, dass sich der Einzelne oft Mehrheitsentscheidungen der Eigentümerversammlung beugen muss. Trotzdem meine ich, dass der Kauf einer Eigentumswohnung der Anmietung vorzuziehen ist. Dem Eigentümer kann z. B. nicht mehr gekündigt werden. Auch wird das investierte Geld i. d. R. wertbeständig angelegt und im Regelfall ist mit einer Wertsteigerung einer Immobilie zu rechnen. Das Recht der Eigentumswohnung betrifft in der Zwischenzeit einen großen Teil unserer Bürgerinnen und Bürger. Irgendwann ist jeder mit Rechtsfragen befasst, die das Wohnen innerhalb seiner Eigentumswohnung angehen. Es muss dabei gar keinen Streit geben, oft möchte man einfach wissen, was denn dieser oder jener Begriff, der in einer Eigentümerversammlung auftaucht, bedeutet. Oft wissen die Eigentümer nicht, welche Rechte und welche Pflichten sie innerhalb der Eigentümergemeinschaft haben, oder sie haben völlig falsche Vorstellungen hiervon.
16 | Ihre Rechte als Wohnungseigentümer Insbesondere steigende Mieten führen zu der Überlegung, ob nicht doch lieber eine Eigentumswohnung gekauft werden soll, als eine teure Miete zu bezahlen. Dann muss man wissen, was einen erwartet. Aufgabe dieses Leitfadens ist es, auch dem nicht rechtskundigen Benutzer verständlich zu machen, was die Fachausdrücke des Wohnungseigentumsrechts bedeuten und was man als Eigentümer zu beachten oder zu unterlassen hat, wenn man die geltenden Rechtsvorschriften befolgen will. In diesem „ABC des Wohnungseigentums“ sind die derzeit geltenden Gesetze samt ihren Ausführungsbestimmungen ebenso berücksichtigt wie Gerichtsentscheidungen, die für die Anwendung der Gesetze maßgeblich und wichtig sind. Vorwort zur 23. Auflage Zum 01.12.2020 ist das völlig überarbeitete und modernisierte Wohnungseigentumsgesetz in Kraft getreten, mit kleineren Änderungen im Januar 2021. Und damit nicht genug: Ende 2024 wurde das Wohnungseigentumsgesetz nochmals modifiziert. In vielen Punkten wird die Arbeit für Verwalter erleichtert, jedoch treten neue Erschwernisse und Probleme zutage. So ist es jetzt z. B. möglich, Ladestellen für Elektrofahrzeuge bereitzustellen, ohne allzu große Hürden überwinden zu müssen. Auch können Wohnanlagen nun besser vor Einbrüchen geschützt werden und ein neuer Anreiz für wirtschaftlich sinnvolle bauliche Veränderungen oder Modernisierungsmaßnahmen wurde geschaffen. Damit kann die Werthaltigkeit von Wohnungen erhalten und Gebäude können an technische Entwicklungen angepasst werden. Neu im Jahr 2024 wurde die Möglichkeit zur Installation von Balkonkraftwerken eingeführt und die Möglichkeit eröffnet, sog. Online-Eigentümerversammlungen (Virtuelle Eigentümerversammlungen) abhalten zu können. Energie- und CO2-Kosten im Wohneigentum werden immer wichtiger, die gesetzlichen Vorgaben zur Einsparung und Umstellung auf erneuerbare Energien nehmen immer breiteren Raum ein. So wurde Ende 2023 das Gebäudeenergiegesetz geschaffen, das nun im Jahr 2026 durch ein Gebäudemodernisierungsgesetz abgelöst werden soll. Das neue Gesetz soll technologieoffener, flexibler, praxistauglicher
Ihre Rechte als Wohnungseigentümer | 17 und einfacher werden. Zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Auflage (April 2026) war zu diesen Plänen nur ein Eckpunktepapier der Bundesregierung bekannt. Eine Umsetzung in Gesetzesform ist für Mitte 2026 geplant. Das sind nur ein paar wenige Beispiele für die Veränderungen des WEG. Die neue Rechtslage hat auch zur Folge, dass viele Entscheidungen der Gerichte zur alten Rechtslage , insbesondere des Bundesgerichtshofs, nicht mehr die Relevanz haben, die sie vorher hatten. Ich habe mich bemüht, so allgemein verständlich wie möglich zu formulieren, und alle in der täglichen Praxis wichtigen Begriffe in alphabetischer Reihenfolge zu erläutern. In zahlreichen Fällen macht dieses Verfahren einen Verweis auf andere Stichwörter nötig. Gewisse Wiederholungen des Inhalts sind deshalb unvermeidlich. „Aus der Praxis für die Praxis“ – von diesem Gedanken habe ich mich leiten lassen. Deshalb würden der Verlag und ich uns über Anregungen und auch Kritik, die die Erfahrungswerte unserer Leser widerspiegeln, freuen. Wir werden versuchen, so viel wie möglich bei der Arbeit an späteren Auflagen zu berücksichtigen. Leider ist es uns jedoch nicht möglich, Auskünfte und Beratungen im Einzelfall zu geben. In Fällen persönlicher Rechtsstreitigkeiten sollten Sie sich deshalb ggf. an einen Rechtsanwalt oder eine öffentliche Beratungsstelle wenden. Karl-Friedrich Moersch Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Ruhestand
Abgeschlossenheit | 21 A Abgeschlossenheit § 3 Abs. 3 WEG sieht vor, dass → Sondereigentum nur eingeräumt werden soll, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Das Gesetz schreibt nicht zwingend vor, dass → Sondereigentum nur nach Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung begründet werden kann; es heißt dort nämlich nur „soll“. Allerdings sieht die Praxis so aus, dass das Grundbuchamt die Teilung nicht vornimmt, solange die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde nicht eingereicht ist. Gesetzliche Grundlage hierfür ist § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG, wonach der Eintragungsbewilligung als Anlage unter anderem der → Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde beizufügen sind. Für die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen abgeschlossene Wohnungen baulich vollkommen von fremden Wohnungen getrennt sein, z. B. durch Decken und Wände, die den Anforderungen der Bauaufsichtsbehörden (Baupolizei) an Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken entsprechen und einen eigenen Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben. Zu abgeschlossenen Wohnungen können zusätzlich Räume (z. B. Keller, Dachbodenraum) außerhalb des Wohnungsabschlusses gehören. Wasserversorgung, Ausguss und WC müssen innerhalb der Wohnung liegen. Die zusätzlichen Räume wie Dachboden oder Kellerräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, müssen verschließbar sein. In § 3 Abs. 1 WEG werden → Stellplätze gesetzlich wie Räume definiert („Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.“). Dazu gehören auch sog. Mehrfach-, Duplex- oder → Doppelparker; selbst wenn die erforderlichen Hydraulikeinrichtungen zum Bewegen der Parkflächen zwingend → Gemeinschaftseigentum darstellen. Der Gesetzgeber macht von dem Grundsatz der Abgeschlossenheit Ausnahmen. In § 3 Abs. 2 WEG wird der Begriff „Sondereigentum“ durch gesetzlich definierte Ausnahmen erweitert:
CO2-Abgabe | 59 C CO2-Abgabe Umweltschutz ist wichtig und deshalb hat der Gesetzgeber versucht, die Gebäudeeigentümer (→ Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) zu animieren, möglichst wenig Treibhausgase wie Kohlendioxid (CO2) beim Betrieb einer Heiz-Anlage (→ Heizkosten) zu produzieren. Dafür wurde eine Umweltsteuer eingeführt, die Teil der Brennstoffkosten für Öl, Gas und andere fossile Brennstoffe ist. Seit dem 1.1.2023 werden die CO2-Kosten für fossile Brennstoffe zwischen Immobilieneigentümern und Immobiliennutzern aufgeteilt. Grundlage dafür ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Der Gedanke, der dahintersteckt: Der Nutzer der Wohnung, sei es der Eigentümer (→ Sondereigentum) selbst oder der Mieter (→ Vermietung) soll möglichst wenig CO2 produzieren. Bis zum 31.12.2022 musste der Wohnungseigentümer oder der vermietende Eigentümer diese Steuer (als Rechnungsposten in den Brennstoffkosten enthalten) zu 100 Prozent selbst tragen. Seit dem 01.01.2023 kann der vermietende Wohnungseigentümer einen Teil über die Betriebskostenabrechnung (→ Betriebskosten) bzw. Heizkostenabrechnung (→ Heizkosten) auf seinen Mieter umlegen. Um den unterschiedlichen energetischen Zustand (→ Energieausweis) der einzelnen Gebäude entsprechend zu berücksichtigen, hat der Gesetzgeber ein sogenanntes → Zehn-Stufen-Modell eingeführt, nach dem Motto: „Je weniger Treibhausgase produziert werden, desto weniger muss bezahlt werden“. Basis für die Einordnung in eine dieser Stufen ist der jährliche CO2Ausstoß der vermieteten Wohnung in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche. Der durch den Wohnungseigentümer zu tragende Anteil fällt umso größer aus, je höher der CO2-Ausstoß pro Quadratmeter ist. Gebäudeeigentümer müssen so im schlechtesten Fall bis zu 95 Prozent der CO2-Kosten übernehmen – im für sie günstigsten Fall muss der Mieter die Kosten komplett tragen. Ausnahmen von diesen Regelungen bestehen bei denkmalgeschützten Gebäuden, die nicht oder nur teilweise energetisch saniert werden dürfen oder bei Gebäuden mit Anschluss- und Benutzungszwang für
60 | C C Fernwärme; in diesen Ausnahmefällen kann es andere Regelungen zulasten der Wohnungseigentümer geben. Grundsätzlich ist eine Aufteilung der CO2-Kosten nur zwingend vorgeschrieben, wenn Wohnungsnutzer und -eigentümer nicht identisch sind: Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander erfolgt die Aufteilung nicht, nur im Verhältnis eines vermietenden Sondereigentümers zu seinem Mieter ist die CO2-Kostenaufteilung verpflichtend. Auch im Rahmen der → Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft muss entsprechend nicht zwingend eine rechnerische Aufteilung der CO2-Kosten erfolgen. In der Praxis empfiehlt sie sich jedoch grundsätzlich, da in WEG in der Regel auch ein Teil der Wohnungen vermietet ist. Macht der vermietende Wohnungseigentümer keine Angaben zur CO2 Abgabe oder fehlen sämtliche Informationen dazu, hat der Mieter ein Kürzungsrecht bei den Heizkosten in Höhe von 3 Prozent.
Dauerwohnrecht | 61 D Dauerwohnrecht Das Dauerwohnrecht (§§ 31 ff. WEG) ist ein vererbliches, veräußerliches Recht zum Bewohnen einer Wohnung. Von Dauernutzungsrecht spricht das Gesetz, wenn sich das Recht zur Nutzung auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume in einem Gebäude bezieht. Ansonsten bestehen keine Unterschiede zwischen Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht. Die Bestellung des Dauerwohnrechts erfolgt durch Einigung und Eintragung in das → Grundbuch, wobei dieses nur bestellt werden soll, wenn die Wohnung in sich abgeschlossen (→ Abgeschlossenheit) ist. Das Dauerwohnrecht kann zeitlich beschränkt bestellt werden, jedoch auch unbefristet, es ist dann vererblich und veräußerlich. Es ist jedoch kein echtes Eigentum und kann auch nicht wie das → Wohnungseigentum mit Hypotheken und Grundpfandrechten belastet, sondern nur verpfändet, aber auch gepfändet werden. Des Weiteren steht dem Dauerwohnberechtigten kein Recht auf Veränderung am Gebäude und auch nicht an seinen Wohnungsräumen zu. Ohne entsprechende → Vereinbarung hat der Dauerwohnberechtigte keine Steuern und sonstige öffentliche Lasten des Grundstücks zu tragen; dies kann jedoch Gegenstand der Vereinbarung zwischen Dauerwohnberechtigten und Wohnungseigentümern werden. Grundsätzlich bleibt dabei jedoch der Wohnungseigentümer Schuldner der Grundsteuer. Ebenso unterscheidet sich das dingliche Dauerwohnrecht vom schuldrechtlichen Mietverhältnis. Im Gegensatz zu diesem kann das Dauerwohnrecht nicht gekündigt werden. Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann jedoch ein „Heimfallanspruch“ vereinbart werden, der beim Eintritt eines wichtigen Grundes zur Rückübertragung des Dauerwohnrechts auf den Wohnungseigentümer bzw. einen von diesem zu bezeichnenden Dritten verpflichtet. Das Dauerwohnrecht findet vor allem Anwendung im gemeinnützigen Baugenossenschaftsbereich, wo für die Sicherung von Baukostenzuschüssen ein Wohnentgelt vereinbart wird, welches sich mit der Tilgung der Finanzierungslasten entsprechend verringert.
62 | D D Daneben gibt es weitere Gründe für die Bestellung eines Dauerwohnrechts. Hauptanwendungsfall dürfte hier die Teilung einer Erbengemeinschaft sein, wo den einzelnen Beteiligten mit einem Wohnrecht ausreichend gedient sein kann. In der Praxis hat sich das zeitlich unbegrenzte Dauerwohnrecht kaum gegenüber dem Wohnungseigentum durchgesetzt, da es diesem gegenüber keine spezifischen Vorteile besitzt. Im Gegenteil: Das Wohnungseigentum stellt das wirtschaftlich und juristisch klar definierte Wertobjekt dar. Entscheidend dürfte schließlich sein, dass die Kreditinstitute nur zur Einzelbelastung des Wohnungseigentums bereit sind. Damit ist aber dem Dauerwohnrecht sein eigentlicher wirtschaftlicher Boden entzogen. Doppelparker/Duplexparker/Doppelstockgarage Eine kleine Ergänzung in § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG macht es im Rahmen der WEG-Reform 2020 möglich, dass → Sondereigentum an Duplexparkern/Doppelparkern/Doppelgaragen begründet werden kann, ebenso wie an → Freiflächen. Die Einräumung von → Sondernutzungsrechten ist zwar immer noch möglich, dennoch sind die Rechtsgrundlagen (Ausdehnung der Definition des Begriffs „Sondereigentum“) entsprechend erweitert worden. Stellplätze, die mit einer Hebebühne versehen sind, können aber auch → Gemeinschaftseigentum sein; das wird man oft erst nach Studium der → Teilungsvereinbarung oder → Gemeinschaftsordnung endgültig sagen können. Doppelt qualifizierte Mehrheit Diese Begriffskombination wird in § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG erwähnt: 1. die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder …“.
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