Neu: Energie- und CO₂-Kosten im Mietverhältnis Lexikon für Mieter und Vermieter 27., aktualisierte Auflage Karl-Friedrich Moersch Abc des Mietrechts
WISSEN FÜR DIE PRAXIS • VERSTÄNDLICH • ANWENDUNGSORIENTIERT • MIT PRAXIS-TIPPS Sparen Sie Geld und Ärger! Dieser seit Jahren bewährte Ratgeber informiert zuverlässig über: · Fallstricke in Formularverträgen · Gebäudeenergiegesetz · Korrekte Nebenkostenabrechnung · Kündigungsrecht, insbesondere Eigenbedarfskündigung · Mangel der Mietsache · Möglichkeiten der Mieterhöhung · Recht zur Mietminderung · Renovierungspflicht des Mieters · Regelungen zur Haustierhaltung · Schadensersatzansprüche · Widerrufsoptionen Zahlreiche Querverweise auf angrenzende Begriffe und Erläuterungen gewährleisten umfassende Information. Neben aktueller Rechtsprechung enthält die 27. Auflage zahlreiche neue Stichworte – von CO₂-Abgabe, Kohlendioxidaufteilungsgesetz und Umweltsteuer bis hin zu Themen wie Mindestmietdauer, Schimmel oder Übergabeprotokoll – und führt damit die bewährte Praxisorientierung konsequent fort. „Das Standardwerk!“ DWW – Deutsche Wohnungswirtschaft Karl-Friedrich Moersch ist Rechtsanwalt und Fachanwalt i. R. für Miet- und Wohnungseigentumsrecht; anerkannter Experte sowie erfolgreicher Fachautor. www.walhalla.de ISBN 978-3-8029-3345-5 € 19,95 [D]
16 | Vorwort Wegweiser für Mieter und Vermieter Das deutsche Wohnraummietrecht wird nicht nur durch die Wohnungsnot in den Ballungszentren geprägt, sondern auch in der Fläche. Die Mietpreisbremse z. B. ist ein regulatorisches Ansinnen des Bundesgesetzgebers, die Wohnungsnot und den drastischen Anstieg der Mieten in den Griff zu bekommen. An günstigem Wohnraum herrscht erheblicher Mangel, was sich am Ruf nach „bezahlbaren Mieten“ verdeutlicht. Es gilt nach wie vor die alte Weisheit: Je geringer das Angebot, desto höher der Preis. Das vorliegende Kompendium will die Leserschaft durch den mietrechtlichen Dschungel (etwas) leiten. Das deutsche Mietrecht betrifft den weitaus größten Teil unserer Bürgerinnen und Bürger: Derzeit sind etwa 58 % Mieter, und die meisten Vermieter sind keineswegs große Wohnungsbaugesellschaften, sondern Privatleute mit einem kleinen bis mittleren Wohnungsbestand. Da bleibt es nicht aus, dass nahezu jeder zweite Bürger regelmäßig mit einer mietrechtlichen Frage befasst ist. Es muss dabei gar keinen Streit geben; oft möchte man einfach nur wissen: ■ was dieser oder jener Begriff in einem Mietvertrag bedeutet ■ welche Rechte ■ welche Pflichten einem Mietverhältnis erwachsen Der bewährte Ratgeber „Abc des Mietrechts“ hilft zuverlässig weiter. In Lexikonform werden alle wichtigen rechtlichen Sachverhalte und relevanten Urteile erklärt. Das Kompendium bzw. kleine Lexikon betrifft nicht nur die rein mietrechtlichen Vorschriften, sondern berücksichtigt auch die Verbraucherschutzvorschriften, die die Mieter und Vermieter seit einigen Jahren beachten müssen. Bei den Verbrauchergeschäften (Unternehmer/Verbraucher) sind Vorschriften zu beachten, die das Wohnraummietrecht weiter verkomplizieren. Heftig diskutiert wird aktuell das Gebäudeenergiegesetz (als „Heizungsgesetz“ verunglimpft). Die aktuelle Regierung hat Änderungen angekündigt. Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG), das in der politischen Debatte oft als „Abschaffung des Heizungsgesetzes“ bezeichnet wird, soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz ersetzen.
Wegweiser für Mieter und Vermieter | 17 Kern der Reform ist ein Kurswechsel: Statt verbindlicher Vorgaben wie der 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht sollen Eigentümer künftig wieder weitgehend frei über ihre Heizsysteme entscheiden können. Gas- und Ölheizungen bleiben erlaubt, allerdings ist vorgesehen, dass sie schrittweise mit klimafreundlicheren Brennstoffen betrieben werden. Insgesamt setzt die Politik stärker auf Anreize und weniger auf gesetzliche Verpflichtungen. Für Mieter hat das gemischte Folgen. Kurzfristig könnten sie profitieren, da weniger verpflichtende Sanierungen auch weniger Modernisierungsumlagen und damit geringere Mietsteigerungen bedeuten. Gleichzeitig drohen jedoch steigende Heizkosten, weil fossile Energieträger durch CO2-Preise und den Einsatz teurerer „grüner“ Gase zunehmend kostspieliger werden. Angekündigt ist, dass das neue Gebäudemodernisierungsgesetz ab Juli 2026 gilt. Ob dies vom Gesetzgeber zu verwirklichen ist, war zur Drucklegung dieser Auflage im April 2026 noch unklar, da zu diesem Zeitpunkt lediglich ein Eckpunktepapier vorlag. Ebenso in der Diskussion ist zurzeit, ob ein Mietendeckel bei der Indexmiete eingeführt werden soll oder nicht. Private Vermieter beklagen sich derzeit öffentlich, dass sich „Vermieten nicht mehr lohnt“. Wer will angesichts der komplexen Rechtsregeln, die das Mietrecht beherrschen, noch vermieten oder gar Geld investieren? Angesichts der Vielzahl an gesetzlichen Neuerungen und Gerichtsentscheidungen kann der kompakte Ratgeber keine Vollständigkeit beanspruchen. In speziellen Einzelfragen und wenn es zur gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, ist professioneller Rat zu empfehlen: Vermieter- oder Mietervereine oder ein Rechtsanwalt helfen weiter – am besten ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Karl-Friedrich Moersch Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Ruhestand
Ablesung von Betriebskosten | 21 A Ablesung von Betriebskosten Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten beruhen oder auf einer Schätzung (BGH vom 12.11.2014, Az. VIII ZR 112/14). Wenn der Vermieter bei der Abrechnung der Heizkosten eine Schätzung vorgenommen hat, sollte diese § 9a HeizkVO entsprechen. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es grundsätzlich nicht. Eine Betriebskostenabrechnung ist dann ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Das bedeutet, die Betriebskostenabrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Ein- und Ausgaben enthalten. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Kosten gedanklich und rechnerisch nachprüfen zu können. In dem Fall, den der BGH entschieden hat, nahm der Vermieter eine prozentuale Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs vor. Das betraf die Heizkosten und hinsichtlich des Warmwasserverbrauchs hatte er anstatt einer Messung eine Schätzung anhand vergleichbarer Räume vorgenommen. Damit ist die Betriebskostenabrechnung formell in Ordnung. Vor allem muss der Mieter nicht informiert werden, wie das Ergebnis ermittelt wurde. Er muss weder die Vorjahresabrechnung beifügen, noch weitere Angaben oder Erläuterungen machen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist es dem Vermieter trotzdem zu empfehlen, in der Abrechnung darauf hinzuweisen, dass einzelne Positionen geschätzt wurden. Es ist jedem Vermieter zu empfehlen, gegenüber dem Mieter darzulegen, wie und auf welcher Grundlage die Schätzung zustande gekommen ist. Je klarer und transparenter eine Betriebskostenabrechnung ist, umso weniger Streitigkeiten gibt es zwischen Vermieter und Mieter. Weitere Stichwörter: Betriebskosten, Heizkostenabrechnung, Nebenkosten
Bagatellschaden | 39 B Bagatellschaden In Mietverträgen wird nicht selten geregelt, dass der Mieter für kleine Instandsetzungen und zur Beseitigung von Bagatellschäden die Kosten der Reparatur selbst zu tragen hat. Eine derartige formularmäßige Bagatellschadensklausel, auch Kleinreparaturklausel genannt, ist nur in eng umgrenzten Fällen wirksam. So dürfen Vermieter Bagatellreparaturen nur bis zu einer Größenordnung von ca. 75 bis 100 EUR (AG Braunschweig vom 17.03.2008, Az. 116 C 196/05) pro Einzelfall auf den Mieter abwälzen und dies auch nur unter der Voraussetzung, dass insgesamt keine höheren Kosten als 8 bis 10 % der Jahresmiete entstehen. Bagatellschadensklauseln, die keinen Begrenzungsbetrag vorsehen, sind unwirksam. Stellt sich erst nach Durchführung der Reparaturarbeiten heraus, dass die Behebung der Bagatellschäden die Wertgrenze überschreitet, kann der Mieter den kompletten Betrag vom Vermieter zurückverlangen, wenn er die Kostenüberschreitung nicht voraussehen konnte. Die Vereinbarung einer quotenmäßigen Kostenbeteiligung des Mieters für diesen Fall macht die gesamte Klausel unwirksam, sodass er bei Bagatellschäden überhaupt nichts zahlen muss. Der Vermieter darf auch eine an sich wirksame Bagatellschadensklausel nicht dadurch umgehen, dass er eine größere Reparaturrechnung in mehrere kleinere Rechnungen aufteilt. Des Weiteren muss die Bagatellschadensklausel den Umfang der Gegenstände, die sie betrifft, bestimmen, damit der Mieter seine Kostentragungspflicht überschauen und kalkulieren kann. Schließlich darf die Klausel nur solche Teile der Mietwohnung betreffen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (z. B. Armaturen, Rollladengurte). Somit sind solche Klauseln im Mietvertrag unwirksam, die keine betragsmäßige Höchstgrenze für Reparaturmaßnahmen, die eine Begrenzung im Einzelfall von bis zu 20 % der monatlichen Miete oder aber bis zu 3 % der Jahresmiete vorsehen, und den Mieter verpflichten, sich an allen Reparaturen anteilig oder mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen.
40 | B B Weitere Stichwörter: Anzeigepflicht, Instandsetzung, Kleinreparaturen, Mietminderung, Rückforderung, Verjährung Barrierefreiheit/Barrierereduzierung § 554 BGB (in Kraft seit 01.12.2020) gibt dem Mieter das Recht, vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen zu verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder deren Zugang erforderlich sind. Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse daran haben. Überwiegt allerdings das Interesse des Vermieters an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes, kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern: § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Vermieter kann seine Zustimmung zur Herstellung einer barrierefreien Wohnung von einer Zahlung einer angemessenen Sicherheit – zusätzlich zur normalen Mietkaution – verlangen. Die Höhe der Sicherheitsleistung darf davon abhängig gemacht werden, welche Kosten zum Rückbau erforderlich wären. Denn nach Beendigung der Mietzeit ist der Mieter mangels einer anderen ausdrücklichen Regelung dazu verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und etwaige Schäden zu beseitigen. Diese Rückbaupflicht ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB. Weitere Stichwörter: Kaution, Kleinreparaturen, Mietermodernisierung Belegeinsicht Im Zusammenhang mit der Vorlage einer Betriebskostenabrechnung des Vermieters gegenüber dem Mieter hat dieser einen Anspruch auf Einsicht in die Belege, die der Abrechnung zugrunde liegen. Der BGH hat hierzu in seinem Urteil vom 07.02.2018 (Az. VIII ZR 189/17) das Thema, wer was beweisen muss, geklärt. Bei einer Nachforderung von Betriebskosten liege die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene §
Belegeinsicht | 41 B Nachforderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, ausschließlich beim Vermieter. Darüber hinaus müsse es dem Mieter möglich sein, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen: Die Abrechnung muss in sich schlüssig sein. Dazu gehöre es auch, so der BGH, dass der Vermieter im Anschluss dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Betriebskostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen für den Mieter erforderlich ist. In diesem Zusammenhang könne der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer (Mieter der gleichen Abrechnungseinheit) eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Das Einsichtsrecht des Mieters in die Belege, die die anderen Mieter betreffen, tangiert den Datenschutz nicht. Zwar sind die Verbrauchsdaten personenbezogene Daten im Sinne von Art. 4 Nr. 1 DSGVO (Datenschutzgrundverordnung), aber die notwendige Rechtsgrundlage für die Datenverarbeitung (Weitergabe der Verbrauchsdaten) findet sich in Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO (Vertragserfüllung), weil die Datenerhebung zur Erfüllung der mietvertraglichen Abrechnungspflicht des Vermieters erforderlich ist. Allerdings sind die betroffenen Mieter, deren Daten weitergegeben werden, über die Datenerhebung zu informieren (Art. 14 DSGVO). Und noch ein Hinweis zu eingescannten Belegen: Das Recht eines Mieters auf Einsicht in die einer Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege erstreckt sich auf die Originalbelege. Der Vermieter muss im Einzelnen darlegen, welche Belege vorhanden sind und diese vorlegen. Ein Mieter muss sich nur dann auf eingescannte Belege ver
160 | K K Kündigungsfristen Nach § 573c BGB hat der Vermieter, der das Mietverhältnis mit dem Mieter beenden möchte, bestimmte Kündigungsfristen einzuhalten. Dabei ist zwischen Wohnraummiete und allen übrigen Mietverhältnissen zu unterscheiden: § 573c BGB gilt für Wohnraummietverhältnisse und in § 580a BGB sind die Fristen für die anderen Mietverhältnisse geregelt. Der Mieter ist nicht verpflichtet, bei Eingang einer Kündigung die Wohnung sofort zu verlassen. Unter der Kündigungsfrist versteht man somit den Zeitraum, den der Mieter nach Eingang der Kündigung noch in der Wohnung verbleiben darf. Der Mieter hat dadurch die Gewähr, dass er einen gewissen Zeitraum hat, sich eine neue Wohnung zu suchen. Die Kündigungsfristen verlängern sich für den Vermieter, je länger der Mieter in einer Wohnung gewohnt hat. Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate und bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren beträgt sie neun Monate. Für den Mieter von Wohnraum verbleibt es immer bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist, soweit kein wirksamer Zeitmietvertrag oder Kündigungsverzicht vereinbart worden ist. In Zweifamilienhäusern (z. B. Haus mit Einliegerwohnung) kann sich unter bestimmten Umständen die Kündigungsfrist um weitere drei Monate verlängern, wenn der Vermieter mit im Haus wohnt. Aufgrund des Näheverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter braucht der Vermieter keinen Grund zur Beendigung. Als Ausgleich dafür verlängert sich die Frist um drei Monate. Nach mehr als acht Jahren Mietzeit beläuft sich die Frist demnach auf zwölf Monate. Die Berechnung der Kündigungsfrist auf der Grundlage der Wohndauer beginnt mit dem Tag, an dem der Mieter in die Wohnung eingezogen ist. Ist der Mieter später als Erbe in einen Mietvertrag eingetreten oder hat er zwischendurch mit dem Vermieter einen neuen Vertrag unterzeichnet, berührt dies die Kündigungsfrist nicht; sie wird dadurch nicht verkürzt.
Kündigungsgründe, besondere | 161 K Die eigentliche Kündigungsfrist beginnt von dem Tag an zu laufen, an dem das Kündigungsschreiben dem Mieter zugegangen ist. Die hier genannten Kündigungsfristen sind nur bei ordentlichen Kündigungen wegen eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu beachten. Bei außerordentlichen Kündigungen gilt § 573c BGB nicht. Hat der Vermieter bei der Abgabe seiner Kündigungserklärung die Kündigungsfrist nicht eingehalten, ist die Kündigung zu dem im Kündigungsschreiben genannten Termin nicht wirksam. Die Kündigung kann aber gemäß § 140 BGB in eine Kündigung zum nächst zulässigen Termin umgedeutet werden. Bei der Berechnung einer Kündigungsfrist muss auch geprüft werden, ob es sich bei dem Wohnraummietvertrag um einen Altvertrag handelt, der vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde. Sind dort Kündigungsfristen vereinbart – und sei es nur so, dass die alte gesetzliche Bestimmung abgeschrieben wurde –, gelten diese für den Mieter und Vermieter (BGH vom 18.06.2008, Az. VIII ZR 240/02) weiter. Bei Staffelmietvereinbarungen kann das Kündigungsrecht des Mieters für die Dauer von höchstens vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung (nicht Mietbeginn) ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 Satz 1 BGB). Eine längere formularvertragliche Frist ist unwirksam, der Vertrag ist dann jederzeit mit der gesetzlichen Drei-Monats-Frist (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) für den Mieter kündbar. Weitere Stichwörter: Angemessene wirtschaftliche Verwertung, Betriebsbedarf, Eigenbedarf, Einliegerwohnung, Fristlose Kündigung, Härteklausel (Kündigungsschutz/Sozialklausel), Kündigungsschreiben, Kündigungsschutz, Nachmieter, Sonderkündigungsrecht, Sozialklausel, Unabdingbare Mieterrechte, Zeitmietvertrag Kündigungsgründe, besondere Beabsichtigt der Vermieter, die Miete zu erhöhen, steht dem Mieter unter bestimmten Umständen das Recht zu, den Vertrag vorzeitig zu kündigen (§ 561 BGB). Die näheren Einzelheiten sind unter dem Stichwort „Mieterkündigung bei Mieterhöhung“ dargestellt.
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